近日，西安住建公布了8月西安全市存量房(二手房)成交的數據，網簽備案面積88.79萬㎡，其中住宅網簽備案8071套，面積80.54萬㎡，比7月份減少了1197套。

>>數據

8月百城二手住宅價跌量漲

西安共成交8071套

8月全國二手房的成交數據出爐。根據中國房地產指數系統百城價格指數，8月，百城二手住宅均價環比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個百分點;同比下跌6.89%，跌幅較7月擴大0.31個百分點。但是可以看到的是，全國二手房的價格在持續下跌的同時，二手房網簽交易量有了大幅提升。其中深圳8月二手房網簽4671套，新房成交2537套，二手房是新房的1.84倍;北京8月二手房成交量為15869套，新房只有5308套，二手房是新房的2.7倍;上海8月二手房網簽套數為17551套，成都8月二手房網簽套數為17697套……

回歸到西安本地市場，8月西安二手房共成交8071套。這個數字雖然相比7月下跌了12.92%，但同比去年8月上漲了7.69%。截至8月，西安今年已經賣出近6.5萬套二手房。其中曲江新區成交量比較大的小區有曲江中海大城、三迪楓丹、金輝世界城、中海凱旋門以及曲江美好時光;未央區成交量比較大的小區有魏瑪公館、海璟臺北灣、首創國際城以及世融嘉城等小區;城東區域成交量比較好的小區有御錦城、浐灞半島、華遠海藍城、東方羅馬花園以及恒大帝景;長安區成交量好的小區有萬科城、雅居樂鉑瑯峯、春天花園、萬景荔知灣等。

成交量背后也可以看出價格的變化。全國層面來說，二手房成交主要還是以價換量。其中天津上半年成交的小區中，95%在降價，其中6%價格腰斬;武漢97%降價成交;北京83%降價成交;蘇州96%降價成交;上海86%降價成交。西安市場亦是如此，從諸葛找房當天的上新房源的數據可以看出，降價房源有284套，有房源直降百萬以上。

整體來看，目前西安二手房市場主力成交面積段為90~140㎡，若想快速掛牌成交，“以價換量”或許是最有效的方式。

>>分析

成交火熱的二手房小區

教育配套優勢明顯

從8月西安二手房成交量，以及TOP10小區來看，成交比較高的小區大多擁有生活全配套，尤其是優質的教育配套。

據二手房中介平臺統計，紫薇田園都市成交了36套，成交均價為17492元/㎡，該小區是體量非常大的小區，而且產品比較豐富，從高層到別墅都有。社區發展多年，周邊的配套比較齊全，而且有高新區不錯的學校，相比高新區其他教育資源較好的小區，價格也相對適中，所以成交量比較明顯;高新區的逸翠園二期i都會小區二手房掛牌均價22790元/㎡，也是因為有好的教育配套，例如高新實驗小學、逸翠園中學等，成交量也在每個月20多套。

位于經開區的魏瑪公館，一直是二手房市場上最熱銷的小區，也是因為經開第一學校民轉公后，距離名校一路之隔，不管是房價還是成交量，都有大幅度提升。

灞橋區的御錦城是8月份二手房成交量比較大的，全月成交了約50套，成交均價13298元/㎡，整個小區體量比較大，配套也比較完善，社區里還有通行巴士。浐灞區的浐灞半島8月成交了近30套，目前成交均價11647元/㎡;高新的綠地世紀城成交22套，成交均價18620元/㎡;蓮湖區關注度比較高的萬科金色悅城成交21套，均價僅為13905元/㎡，低于周邊二手房價格。這些小區都是社區體量較大，周邊配套完善且性價比比較高的。

成交不好的小區也不少，其中一類就是單價特別高且沒有強勁配套的小區，例如曲江航天御苑，掛牌均價55348萬+/㎡，榮禾曲池東岸、中海百賢府掛牌均價均超過5萬/㎡，市場流通性較差。另外一部分就是老舊小區或老廠家屬院小區等，這類小區房齡大、沒有電梯、居住體驗感差等，在二手房市場上也是成交艱難。

>>建議

買家置換應優選全配套次新房

賣家應及時進行資產煥新

盧女士本計劃在年初賣掉自己的一套小面積住房，當時因為沒有達到自己的預期價位，錯失了一次成交機會。現階段，再想賣掉這套房產的時候，她向中介了解市場情況時，給到的結果比年初還糟糕，如果想要及時售出，必須是“割肉”賣掉。

記者從中介處了解到，不占特別優勢的二手房成交的降價房源很多，例如金業緹香山一套144㎡5室降價35萬元、大華錦繡前城一期115㎡3室降價30萬元、麗景佳苑125 3室降價28萬元等。

在曲江新區從事房產中介十余年的李玲在采訪中表示，她所負責的幾個小區中，今年明顯的特點就是降價銷售，就連之前有著強教育配套的小區，今年在價格上也下滑明顯。例如中海曲江大城，143㎡的戶型成交均價降到了約2.7萬;中海紫御華府，8月成交一套141.47㎡房源，433萬的掛牌價，最終385萬成交，直接降價48萬;曲江二期非常火熱的中海城小區，大部分都在降價成交。

長期從事中介行業的趙峰建議，想購入二手房的業主，應該優選主城區10年內二手次新房、帶優質學區、品牌物業等，區域優先曲江、高新、浐灞等配套全環境好的，像碑林、蓮湖等老城區房齡大且交通擁擠，居住舒適度會越來越低。而對于賣方來說，他認為市場下行期核心地段、優質學區永遠有價值，有能力的盡可能進行“資產煥新”，將“非優質資產”變為“優質資產”，才能抗跌。

業內人士表示，盡管8月是房地產市場傳統淡季，但部分核心城市的二手房市場活躍度仍在，隨著部分優質房源被市場消化后，居民觀望情緒加重，短期價格端仍面臨向下調整的壓力，以價換量現象仍在延續。 (記者 張毅 黨蘭)

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