空置房物業(yè)費打折，物業(yè)服務(wù)能否蹚出“質(zhì)價平衡”新路?

專家表示，在價格松動背景下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng)新服務(wù)模式

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目前，全國已有10多個城市加入空置房物業(yè)費打折的行列。專家指出，閑置房物業(yè)費打折，影響的不僅是價格，更是對行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆。物業(yè)企業(yè)只有通過提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng)新服務(wù)模式、延伸服務(wù)鏈，才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

“空置房的物業(yè)費，真的可以少交!”近日，家住甘肅省蘭州市的李女士剛辦完物業(yè)費七折手續(xù)，她名下一套未入住的房子每年可少交費近千元。

進入3月以來，類似的“省錢故事”正在蘭州多個小區(qū)上演。今年初，蘭州市進一步出臺相關(guān)政策，明確空置房物業(yè)費按七折收取，蘭州新區(qū)的部分物業(yè)企業(yè)更將折扣壓至五折。

專家表示，這場由政策驅(qū)動的物業(yè)費降價攪動了業(yè)主與物業(yè)的博弈天平，也是對行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆。物業(yè)企業(yè)需從“粗放收費”轉(zhuǎn)向“服務(wù)為王”，蹚出服務(wù)“質(zhì)價平衡”新路。

立法4年后，“空置”認定標準明確

在蘭州，物業(yè)費“打七折”有法律依據(jù)。2021年，經(jīng)甘肅省十三屆人大常委會第二十次會議批準，新修訂的《蘭州市物業(yè)管理條例》于當年3月1日起施行。其中明確規(guī)定：“物業(yè)交付但沒有實際入住的，由業(yè)主提出申請，按70%收取物業(yè)費”。

該條例實施后，在一些小區(qū)曾發(fā)生爭議。有物業(yè)企業(yè)認為：“有的房屋交付后，也做了裝修，但是住沒住人無法判斷，物業(yè)費一分不能少。”有業(yè)主提出：“名下有兩套房，有一套房子裝修后確實沒有住，水電都沒用過，100%交物業(yè)費確實很虧。”

2023年12月1日起施行的《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，對“空置房收費”進一步給出解釋：“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)提前書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標準的70%交納。”

但是，在對“空置”的認定上，物業(yè)和業(yè)主往往各執(zhí)一詞，在一些小區(qū)，“爭議”有時也演變?yōu)?ldquo;爭吵”。

今年初，蘭州市住建局發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理細則》特別強調(diào)了“空置”認定標準：“需滿足水、電、燃氣連續(xù)6個月零使用，且房屋未裝修或未出租。”

“七折并非‘一刀切’。”蘭州市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心副主任胡立宏在接受媒體采訪時表示，物業(yè)仍需保障空置房基礎(chǔ)服務(wù)，如定期巡檢防止水管爆裂、維護小區(qū)公共設(shè)施等，因此70%的收費標準既能降低業(yè)主負擔，又可維持物業(yè)基本運營。

胡立宏進一步解釋說，以蘭州某小區(qū)為例，一套100平方米的空置房，原物業(yè)費2.5元/平方米/月，年交費從3000元降至2100元，省下的900元足夠支付家庭半年水電費。

“空置房打折”倒逼物業(yè)轉(zhuǎn)型升級

“空置房打折”，蘭州并非獨家。今年2月，湖南省長沙市發(fā)布通知，自3月1日起，針對已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費交納實行階梯式優(yōu)惠。交房次月起連續(xù)空置至第24個月，按收費標準的70%交納;從第25個月起至空置結(jié)束，按90%交納。

同期，江蘇省鎮(zhèn)江市也明確，對連續(xù)空置6個月以上的住宅，經(jīng)業(yè)主書面告知、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費按規(guī)定標準的70%交納。空置超過24個月的由雙方協(xié)商確定，未協(xié)商或未能達成一致的，繼續(xù)按照規(guī)定標準的70%交納。

有統(tǒng)計顯示，目前全國已有10多個城市加入空置房物業(yè)費打折的行列，而打折力度最大的是甘肅的蘭州新區(qū)：對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，申請通過的，物業(yè)費按50%收取。

“空置房打折”，帶來的一大影響就是物業(yè)企業(yè)收入縮水。在此情況下，一些物業(yè)企業(yè)“花式求生”緩解經(jīng)營壓力。

蘭州新區(qū)某物業(yè)公司負責人表示，空置房五折政策讓公司年收入減少15%，“倒逼我們向技術(shù)要效率”。該公司通過引入智能巡檢機器人、壓縮管理層級，使得人力成本下降10%。

也有物業(yè)企業(yè)改變策略，“以服務(wù)換口碑”，讓業(yè)主交錢后感到物有所值。蘭州七里河區(qū)一老舊小區(qū)物業(yè)費雖未降價，但新增便民服務(wù)，提升小區(qū)綠化，并每季度公示電梯廣告收益沖抵公攤費用，業(yè)主滿意度提升30%。

還有一些物業(yè)企業(yè)開辦社區(qū)食堂。甘建城服集團蘭州公司通過物業(yè)+養(yǎng)老試點，走平價、微利、質(zhì)優(yōu)的路線。蘭州國資利民集團的物業(yè)板塊成立三益建業(yè)益民餐飲管理有限公司，在各物業(yè)小區(qū)主導(dǎo)“三益社區(qū)大食堂”。蘭州新區(qū)城投集團瑞嶺物業(yè)開辦的社區(qū)大食堂，為4萬余名居民提供平價用餐，有效解決了老年人群、學(xué)生族和上班族“吃飯難”“吃飯貴”等問題。這些社區(qū)食堂深受業(yè)主歡迎，也為物業(yè)企業(yè)帶來了可觀的收入。

從“收錢辦事”轉(zhuǎn)向“服務(wù)創(chuàng)收”

專家表示，物業(yè)費價格的松動背后暗藏著物業(yè)行業(yè)的深度洗牌。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國物業(yè)管理企業(yè)達37.5萬家，較2018年激增59.8%，而同期房地產(chǎn)新開工面積連降5年，物業(yè)市場供過于求。

蘭州某物業(yè)公司負責人直言：“過去靠開發(fā)商‘輸血’就能活、轉(zhuǎn)租幾間鋪面就掙錢，現(xiàn)在必須靠提升服務(wù)質(zhì)量搶市場、換來業(yè)主的信任。”

蘭州市物業(yè)行業(yè)協(xié)會有關(guān)負責人也表示：“通過提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng)新服務(wù)模式、延伸服務(wù)鏈，物業(yè)企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”

有專家表示，物業(yè)費的松動是市場規(guī)律的必然結(jié)果，過去那種“質(zhì)價倒掛”的矛盾、物業(yè)和業(yè)主各執(zhí)一詞的爭議、對“降價即降質(zhì)”惡性循環(huán)的擔憂，都可以通過建立新的服務(wù)質(zhì)量評價體系來解決，讓物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)“質(zhì)價平衡”。

據(jù)悉，蘭州市正在研究將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入信用評價體系，通過與招投標資格掛鉤，“讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)不吃虧，讓糊弄業(yè)主的‘躺平派’出局，讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展”。

專家指出，閑置房物業(yè)費打折，影響的不僅是價格，也是對行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆。當業(yè)主從“被動交費”轉(zhuǎn)向“用腳投票”，當物業(yè)企業(yè)從“收錢辦事”轉(zhuǎn)向“服務(wù)創(chuàng)收”，這場博弈將推動社區(qū)治理更透明、更規(guī)范。對蘭州而言，能否在物業(yè)費降價中率先破局，答案或許就藏在業(yè)主的微笑評價里。(記者 康勁)

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